摘要：房地产项目是指在土地及地上建筑进行投资开发的建设项目，具有高风险、高投入等的特点，需加强房地产项目管理，确保其达到理想的社会效益和经济效益。房地产项目具有较完善的体系，主要包括决策阶段、设计阶段、实施阶段；但也存在技术、人力、时间等方面的问题。因此，文章针对新形势下房地产项目管理中存在的问题进行研究，并提出行之有效的解决对策，以确保房地产项目的顺利进行。
关键词：新形势；房地产；项目管理
在社会经济发展过程中，房地产业是一个重要的支柱性产业，其与人们的生产生活、居住环境、生活品质、社会稳定等都有着密切的关系。房地产项目主要包括决策阶段、设计阶段、实施阶段，每个阶段都其各自不同的管理特点与管理措施。同时，加强房地产项目管理，是确保房地产项目降低成本、提高效益的重要手段，也是推动房地产业健康持续发展的重要基石。
1新形势下房地产项目管理存在的问题
1.1市场调查在决策过程中被忽视
房地产项目前期可行性研究是房地产项目开展的基本前提。只有确定了项目计划，才能开展后续投资建设项目。但在当前的房地产决策阶段，房地产开发商忽视了市场调研。许多开发商认为，只要是大型围挡房，就能带来可观效益，并不注重前期房地产项目建设市场调研；还有一些房地产开发商在没有进行深入的可行性研究的情况下，就急于建设项目，最后导致房地产项目管理决策机制存在缺陷[1]。比如，中小开发商一般来自其原有的施工队或施工单位，负责人缺乏物业管理知识，在项目决策中没有注重市场调查，盲目决策。又如，在前期没有投入足够的人力、物力、财力进行调查的房地产开发商，只是借助其多年的经验做出判断，最终导致项目建设的市场定位不明确，错失了商机。没有全面的可行性项目研究报告，许多决策仓促，会导致建设项目不科学。
1.2设计工作没有受到重视
目前的房地产项目管理在设计阶段存在明显的问题，在设计方案的编制上没有考虑因地制宜的因素。很多房地产开发商虽然注意到了施工阶段的投资控制，不过对于资金的科学合理应用及建筑产品设计质量的提升等方面重视不足，存在明显的重施工、轻设计的现象；而在房地产项目中，项目质量、投资、进度等都占据着重要的位置，也发挥了关键的作用。总之，房地产开发商比较重视施工过程，却忽视了设计工作。因此，在具体的施工过程中，设计工作的开展也会受到影响，出现与实际情形不相符的情况，无法完全满足业主的需求。另外，部分开发商对于设计效果的评价仅从审美质量方面进行判定，而对于具体施工情况和实际条件等方面都缺乏考虑。
1.3施工合同签订不规范
在房地产开发项目施工阶段的初期，房地产项目管理比较简单，所有内容都包含在分包合同下的总合同中，便于项目监督管理人员和企业领导做好工作。然而，在分包合同工程的阶段，施工合同的签订不规范，总承包商不清楚各分包商之间的项目合作情况，从而导致项目的延迟。分包商的分包项目需要分包商和总承包商进行有效的协调和沟通，当出现问题时，承包商可及时与业主协商。发包人成为变相的承包商，负责现场管理的人成为项目总调度员。在项目结束时，承包商和现场管理人员会花大量的时间和精力在项目协调上，导致项目施工中存在很多问题。如果项目施工质量出现问题，还会出现相互推卸责任的现象。特别是在项目完成和交付给客户的阶段，需要协调各方意见，无法完全按照施工合同开展工作，导致施工人员面临更大的工作难度及工作压力。
2新形势下房地产项目管理问题的对策
2.1重视项目投资前期可行性研究
在房地产项目的决策与设计阶段，很多问题都是事前对房地产市场调查不足所致，对房地产可行性研究不够深入。在房地产开发过程中，房地产开发商基于对经济利益的更高追求，要及时掌握第一手的商业信息。例如，了解消费者对房地产产品的基本需求、房地产市场现有的供需关系等。另外，对于房地产项目开发建设的可行性需要做大量的分析。在正式开发房地产之前，应投入相应的人力、物力和财力进行可行性研究，保证房地产开发市场前期调研工作的有效实施[2]。此外，房地产开发商应将各个专业的技术人员纳入可行性研究范畴，综合分析房地产项目的项目规划方案、经济性、技术可行性等，确保各方面的合理性。最后，根据调查研究结果提出相应的指导意见，提升房地产项目的决策质量。
2.2加强设计阶段投资方面的控制
设计阶段是房地产项目开发过程中最不能忽视的一个重要阶段，也是投资控制的重点阶段，要改变以往只重视施工、忽视设计的老旧思想。根据当前的房地产市场发展情况，房地产项目要想获得成功，就必须考虑设计的新颖性，满足广大消费者购房时的基本需求。一个优秀的设计方案，能够让房地产开发商更快地收回成本，避免对资金链的连续性造成影响。同时，能够帮助房地产项目增加市场销量，提高房地产企业经济效益和社会效益。开发设计高品质的房地产项目，能为企业积累良好的口碑，从而促进房地产企业的可持续发展。当前社会中大多数群体都面临买房难的问题，甚至有些家庭在买房的事情上会涉及两代人甚至三代人，因此房地产项目在设计阶段就要充分考虑好买房者的实际需求，以更好地在市场上立足。
2.3做好房地产基础项目动态管理
房地产项目管理要与企业实际情况相契合，同时涵盖管理方面的基本特点及房地产项目环境、时间等因素。首先，合理选择并应用管理方法，不能一味地照搬照抄，而是要把握项目自身特点，加强对项目中薄弱环节的重视；运用现代化管理理念，提升工程项目管理水平。例如对项目目标成本的管理，可采用量本利分析方法建立相应的数字模型，以预测相关数值。其次，综合企业自身生产管理需要，建立目标成本管理制度，分解不同目标，进而全面跟踪并反馈给各个子系统，有效提升房地产项目的经济效益[3]。最后，依托基础管理开展现代化管理，运用报表统计、信息管理、计量管理、监测手段等手段，保证项目管理的有效性和可靠性。总之，要强化房地产基础项目动态管理过程，充分把握和分析各个阶段的影响因素，以取得更好的管理效果。
2.4强化房地产项目收尾阶段管理
房地产开发商可在房地产项目收尾阶段建立专门的管理机构，与现场管理人员开展有效的分工合作。在项目实施早期阶段，就要理顺项目各个参与方的关系，减少收尾阶段的工作量。如果总承包商的管理方向出现分歧，可以为开发商提供服务。注重加强自我管理，尽量减少房地产项目的分包，细化整体开发商的具体项目内容，不断深化各自合同的基本条件，协调项目开发商和监理单位的工作。基于工程具体实践考虑，承包方在施工阶段有必要根据项目的特点进行统一规划，并按照相应的步骤实施；然后结合施工进度开展招投标工作，明确总承包商的工作任务，并及时交付给总承包商。对于不必要的风险要加以规避，尽量减少开发商不必要的分包项目，保证所有项目的系统化，更好地协调和管理发包方与监理单位在收尾阶段的关系和工作内容。
2.5提高房地产项目经理的素质
管理人员素质直接决定了房地产项目的管理效果。目前，许多房地产项目管理公司内部的专业人员较少，项目管理质量普遍较低，对房地产项目管理的基本特征、基本任务和基本机制的认识还不够，项目管理有一定的局限性。为了实现房地产项目管理的国际化和现代化，房地产项目管理者需要具备现代化的管理素养，特别是建设项目经理的管理理念、管理艺术和领导艺术要与时俱进，深刻理解以人为本的项目管理的重要性。对于大型房地产开发项目，需掌握和使用先进的管理工具来实现管理。如果管理者缺乏基本的管理素质，就难以实现项目管理的现代化。与此同时，随着社会的不断进步和相关管理技术的不断发展，房地产开发项目的管理人员还应接受相应的培训，以提高管理质量。换言之，项目经理素养的高低决定了能否培养出一支合格的管理团队。拥有高水平的项目管理团队，就可以让项目管理工作在一个良好的环境中进行。
3结束语
在当今社会，房地产行业的重要作用日益凸显。房地产项目是重要的民生工程，关系着人们的日常生活；而且在房地产项目管理中，管理效率和管理质量也都是至关重要的。因此，加强房地产项目管理，是推动房地产业良好持续发展的重要基础。不过，在具体实践过程中，房地产项目管理仍存在一些问题，需要制订有效的对策，确保新形势下房地产项目管理的效果与质量。
参考文献：
[1]赵计伟,姜帅.房地产开发项目的施工现场管理及优化策略探索[J].工程技术研究,2018,3(7):151-152.
[2]唐桂华.新形势下房地产开发项目管控策略研究[J].住宅与房地产,2020(4):12+36.
[3]胡刚.房地产公司项目管理现存问题与对策[J].住宅与房地产,2020(29):81-82.
作者：耿德明 单位：中核安顺置业有限公司